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2013年5月 1日 (水)

旧態然とした「相続した土地・建物の譲渡所得額算出方法]は、改正を

現行では、相続人が相続した土地・建物を譲渡したときの「譲渡所得額の算出」は、
1.譲渡所得額=譲渡価額-(取得価額+必要経費)
2.取得価額=被相続人の取得価額、取得価額および取得時の必要経費の領収書が無い場合は譲渡
         価額の5%
3.必要経費=取得時の諸費用+譲渡時の諸費用+相続時の諸費用
により行われています。
                                                                        [改正案]
1.取得価額は、相続で取得した価額または課税標準(固定資産税課税評価額)のいずれか高い方の
   金額とする。
     注) 相続金額が基礎控除額以下の場合は、相続税の納税義務が無いので、相続で取得した土地・
             建物の価額が国税庁に認定されていない。そのため、選択肢を設定してある。 
2.必要経費は、譲渡時の諸費用および相続時の諸費用とする。
     尚、相続で取得した借地権の価額は、次の通りとする。
     ①相続金額が基礎控除額越えの場合は、国税庁による相続時での査定価額とする。
     ②相続金額が基礎控除額以下の場合は、借地権契約書に記載されている権利金とする。
         借地権契 約書に権利金の記載がない場合は、国税庁が公表している借地権割合による借地権
         価額とする。
         注) 借地権契約書の写しを領収書の代わりとし、被相続人の領収書は不要とする。

                                                                             [改正する理由]
相続した資産の譲渡においても、一般の資産譲渡と同じ扱いに準ずるべきだと思います。
被相続人の土地・建物は法的続きを経て、相続人の資産になっているにも拘わらず、相続人が相続した資産を譲渡したときの譲渡所得額の算出に、被相続人の取得価額、取得時の必要経費を使用しています。
一般に、土地・建物を取得する場合は
1.販売業者に購入代金と手数料を払い、不動産取得税を国に納めます。
2.取得に要する諸費用を支払い、法的手続きを経て土地・建物を取得します。
購入者がこの資産を譲渡したときの譲渡所得の算出は、
1.譲渡所得額=譲渡価額-(取得価額+必要経費)
2.取得価額=売却人の販売価額=購入価額
3.必要経費=取得時の諸費用
となっています。

                                             [相続人が、亡き被相続人からの見做し購入の導入]
相続においては、相続人がこの世にいない被相続人に購入代金を支払うことはできません。
相続人が相続税を国に納めることで、相続人が、被相続人に購入代金を支払ったと見做すことにします。言い換えれば、相続人は、相続税を国に納め、国および業者に諸費用を支払い、法的手続きを経て、相続人が相続で取得した価額で被相続人の土地・建物を取得し、相続人の資産になることになります。
以上により、相続した土地・建物の譲渡所得額の算出は、
1.取得価額=相続で取得した価額
2.取得時の諸費用=相続時の諸費用
3.必要経費=譲渡時の消費用+相続時の諸費用
となります。
借地権は、譲渡・相続・贈与においては、土地と同じ扱いなので、借地権付き家屋の譲渡の場合、譲渡所得の算出に「相続で取得した借地権の価額」が必要となります。
しかし、
1.借地権には毎年不動産税が課されてはいないので、借地権の課税標準価額は固定資産税課税台
     帳には記載されてはいません。
2.相続金額が基礎控除額以下の場合は、相続税の納税義務が無いので、相続で取得した借地権の
     価額は国税庁に査定されてはいません。
相続で取得した借地権の価額は、
1.相続金額が基礎控除額越えの場合は、国税庁による相続時での査定価額とする。
2.相続金額が基礎控除額以下の場合は、借地権契約書に記載されている権利金とする。
借地権契約書に権利金の記載がない場合は、国税庁が公表している借地権割合による借地権価額と
する。
注) 借地権契約書の写しを領収書の代わりとし、被相続人の領収書は不要とする。

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